一线城市的老破小，曾靠着不少附加价值，比如“学区房”、“通勤不超过半小时”、“市内最便宜的二手房”，为不少新中产提供了一个还算体面的城市生活。

(资料图)

在房价飙升的年代，用老破小过渡的漂一代群体里，有很多以旧换新的成功投资故事。

随着楼市的变化，他们的心境也在变化。

“掏空六个钱包，卖掉时亏了80多万”

嗒嗒，90后，北京

朝阳北三环，1986年

不到60平米

2017年430万购入

2017年1月，我买下朝阳区北三环的一间老破小。

当时北京的楼市疯涨得特别离谱，一天一个价，我正怀着宝宝，感觉如果再不上车的话，就更买不起了。

匆忙之下，我们很快速地看了几套房。能选择的都是二手房，郊区虽然房子面积大一些，楼稍微新一点，但房价逼近500万，更买不起。亲戚朋友的钱都借遍了，掏空六个钱包，才将就买下这间1986年建成的房子。算上税费，花了近430万。

买下这套房子之前，我和老公每年都要搬一次家，非常疲惫。所以买完这套房子，开心了好久，觉得自己这辈子能买得起一套北京的房子，已经很好了。

后来看趋势才知道，我们算是买在了北京房价的顶点。当时买房的思路也不够成熟，觉得最重要的是选在市区里，离我和丈夫上班的地方都近一些。

这是一个位于北三环的小两居，算上公摊面积不到60平，使用面积可能只有30平。只能放下一张书桌，大人办公，或者小孩子写作业，只能满足一项。

随着年限的增长，老破小的劣势逐渐显现：东西越来越多，家里的空间越来越小；老小区没有什么绿化环境；客厅因为没有窗户常年昏暗；小区物业能力不行；还有，我现在觉得自己爬顶楼也越来越吃力了。

但让我决定卖房的最终因素，还是因为老破小太不保值。

我们的朝阳老破小交通便利，有三条地铁线，附近有三甲医院，但房价就是跑不赢朋友海淀区北五环外的房子，大家买房的时间段和总价都差不多，但经过这几年，人家的房子增值了一两百万，我们的房子却没什么增长。

住在海淀那边的人，遍地985，都是一些年轻、高学历、高智商、高收入的人群，在知名的大企业上班。那边有学区、有高科技产业，圈层也更加纯粹，这些才是支撑房价非常重要的因素。

如果回到2017年让我再选择一次，我肯定不会再选择这套老破小了。不久前，我们以430万的原价卖掉了这套老破小，但这几年的利息、装修、税费，就都算打了水漂了。我们添了一些积蓄，在海淀那边买了一套新一点的二手房，总价一千万左右。

现在的通勤时间当然变久了，不过我可以换工作的嘛。在北京换工作可比换房子要容易多了。

“接盘两套老破小，学区房暴涨后又大跌”

HAHA，90后，上海

浦东内环，1994年

52平米

2015年305万购入

2015年底，为了给家里的小孩更好的教育环境，我们决定买一套老破小学区房。

因为已经有了一套刚需房，这套房子最主要的目的还是奔着好学区而买的，当时的房价虽然没有现在这么离谱，但如果不赶快下手，恐怕就会涨到我们买不起的价格了。所以看了三四套，我们就定下了，总价在305万左右。

这个房子的校区既有小学也有初中，虽然是二梯队小学，已经是我们能力范围内尽力给孩子创造的最好条件了。房子维护得很好，很多人都在抢购，我们跟四五个买家一起争这套学区老破小，买下这套房子的时候既紧张又兴奋。

从2015年到2020年，这套房子的房价一直涨得非常迅猛，单价从6万一路狂飙到16万。租金也从5000多涨到了6000多，每个月收到的房租加上我们的公积金基本可以覆盖房贷，所以经济压力不算大，当时觉得这套房我们真的是买值了。

但2020年之后，由于学区房相关的政策发生了变化，房价有所下降。这两年又因为房地产市场的疲软，房价又持续下跌。今天这套老破小市场上的单价大概不到10万元。

我老公有一点焦虑，纠结没有在单价最高的时候卖掉这套房去打新，买去一个更有潜力的区域。不过因为是给小孩上学用的，不是单纯为了投资，所以我比较看得开。

我和先生都是沪漂一代。结婚前，他已经接手了一套67平、九几年的老破小，在内环和中环之间，我们婚后一直住在这里。

这套自住房老破小，对我们来说只是一个暂时过渡的住所，就是为了留着给以后置换更好的房产用的，所以没有特别用心地去装修。

去年年初我们卖掉了这一套老破小，它的单价从2011年的3万/平米涨到7万/平米。虽然我们卖在高点，单价也算是翻倍了，但在房地产迅猛发展的这十年，这样的价格涨幅，已经落后很多其他区域和类型的房子了。

用置换的钱，我们去周康那边打新了一套130多平的房子，总价也快1000万了。上海房子竞争一直很激烈，我们打新的分数比较低，进不了外环以内，不得不选择一个冷门楼盘。

虽然很多人说学区房会贬值，老破小更会贬值，但对于很多在沪打拼的普通年轻人来说，这不失为一种兼顾生活和经济承受能力的过渡选择。

“十几平跌了60万，只能等着被拆迁”

Rene，90后，深圳

福田区，1998年

18.74平米

2021年170万购入

2021年，我刚刚落户深圳满三年，有了购房资格，就买下这套很小的单间老破小，套内面积也就十平米，连阳台都没有，厨房和卫生间都是共用的，中间有一道推拉门隔着。

当时我作为单身、经济状况稳定的独立女性，特别迫切地想要拥有一套自己的房子。我还去龙岗片区看了一套房，面积很大，价格我也能接受。

但家里人认为买房最重要的是考虑地段，同样是十年前买的房，龙岗片区没怎么涨，但福田的房价已经翻了好几倍。出于一定的投资心理，我还是选择了福田区这套十几平的老破小。

从门口进屋子，到去洗手间绕一圈，只需要三四秒，我就决定要买下这套房。房子的朝向、户型、楼层，我都没有考虑，只想着在福田能买到一个总价低一点、租金回报率高一点的房子，当时在购房app上刷可售房型，真的是一天一个价，所以在匆忙之下就决定了。

本来还想着这套房子三五年后价格可以翻倍卖掉置换一套更好的，没想到，买后一个半月，深圳出台了二手房房价指导价政策，再加上房地产市场这两年一直都不太好，深圳的房价很难再有新的突破。

现在这套房子的指导价，大概在110万左右，租金从2021年的3000/月降到了2600/月，过年期间不太好找租客，还空置了两个月。

经过这段时间房价的涨涨跌跌，我觉得自己好像只是为了背房贷而买房。不过好在租金和我的公积金可以覆盖掉房贷，买房的时候借的25万现在我还得差不多了。

也会庆幸自己还好没有买一套更大的，不然还房贷压力会更大。我有朋友在福田买了一套三居，总价700多万，月供就要5万多，现在看来他的房子单价可能也跌了很多。

在现在房价不明朗的情况下，这套老破小我不会贸然卖掉。这个片区算比较中心的地带，又非常宜居，交通便利，上市公司也多。我会比较期待这里可以有拆迁旧改的一天，我能做的就只有一直等待。

“下跌时接盘，以后卖掉才知道是否后悔”

橙子，95后，北京

海淀北五环，1995年

60平米

2023年近600万购入

今年我们刚刚选择买下这套老破小，最主要考虑的还是地理位置，通勤比较方便。

同位置的非老破小根本买不起，稍微新一点的00年后的房子都要八九百万起步了。而北京的老破小一直处于一个恒盘的位置，涨不会涨太多，但跌也不会跌太多。

我和另一半准备结婚了，不想再在北京漂泊。像我们这种普通家庭的人，要想在北京上车，第一套房又考虑到市内交通便利的话，选择老破小的人会多一些。

这套房是之前和平里那边的老北京人的拆迁房，大多都是事业单位的员工，整体素质很高，我们拆成毛坯房开始装修，他们也没有投诉，还会帮我们收快递。

刚买下这套老破小的时候，心情很复杂，我和先生都不是北京人，虽然毕业后拿到了北京户口，但一直没有买房子，一直在漂泊，对这座城市也没有什么归属感。

买下这套老破小，它就是属于自己的空间了。作为第一套刚需房，主要考虑它的实用性，我们预计至少会在这里住5年以上。

偶尔也会焦虑房价的涨跌情况。我们看房看了五六个月，是很慎重的决定，但依然不知道这是不是正确的决定。可现在不管它涨还是跌，我也不可能出手了。5 年之后的事谁说得准呢？后不后悔也许只有在未来卖房的时候才知道。

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